01
其他
专题｜从需求结构转变看成交回升或下跌行情之必然性和持续性
导 读
各城市市场冷、暖变化的核心动因究竟是什么？哪些城市市场行情仍能继续走强？
◎ 文/ 杨科伟、柏品慧、李思潼
正所谓见微知著，在房地产市场步入调整期的大背景下，受城市人口增量、市场购买力等多方面因素影响，各城市越来越体现出不同的市场周期，市场行情也相对独立。通过描摹当前购房人群的变化，各城市市场冷、暖变化的核心动因究竟是什么？哪些城市市场行情仍能继续走强？
在“房住不炒”环境下
改善和刚需自住需求的市场地位继续强化
(一)新房：刚需退坡、改善进阶、豪宅假性转暖，不同城市需求分化显现
1、普通住宅：主力三房成交近53%，四房比重提升最大，二房占比持续走低
67个样本城市三、四房产品合计占比超70%，尤其是三房产品占比高达52.5%，占据成交主力地位。相较于2018年，一、二房和复式产品成交进一步回落，其中二房产品占比降至18.2%，下滑2.9个百分点跌幅最为明显。其余各户型产品成交占比均有不同程度回升，特别是四房产品上涨幅度最大，占比增加2.1个百分点升至18%。
一线城市房价高企，购房需求集中在刚需和刚改，二房、三房产品成交占比超过70%。与2018年相比，复式产品成交热度回升明显，一、二房产品成交活跃度也有提升，此前成交增长较快的四房产品在今年前五个月占比大幅回落了2.8个百分点。
二线城市改善需求成交异常活跃且还在加速释放。三房产品稳中有升占比超五成，四房成交占比升至17.5%，较2018年增加1.9个百分点上涨最为显著。而其余各类产品占比均有下降，尤以二房幅度最大，成交占比较2018年减少了2.3个百分点。
三四线城市追求舒适大户型的改善购房更普遍，三、四房合计占比近80%，明显高于其他各线城市。相较于2018年，四房产品成交占比攀升3.7个百分点至21%，上升幅度最大，三房产品再涨1.3个百分点，二房产品成交占比锐减4.8个百分点高于全国平均水平。
2、普通住宅：100-140㎡稳居成交主力，一线城市因高房价90㎡以下产品热销（略）
3、普通住宅：90-120㎡舒适型三房去化上佳，120-160㎡四房仍是成交主力（略）
4、别墅：一、二线联排叠加持续热销，三四线独栋双拼比重大幅上升（略）
5、高端豪宅：北上深仍是豪宅聚集地，北京、福州、东莞等放量增长（略）
(二)二手房：增量刚需转向存量改善，消费降级下小面积、低总价产品全线飘红
1、90㎡以下小户型占比超60%，二线城市100㎡以上产品渐受欢迎（略）
2、客群正由刚需转至改善，二房占比有所回落、三房则明显回升（略）
3、70-90㎡小面积、低总价的两房、三房需求提升最显著（略）
（三）城市维度：过半数城市三房成交显著提升，20城需求结构相对稳定（略）
02
总价中枢上移、成交上升与下降型城市需求却截然两极化，暗含行情分化之必然
受城市人口增量、市场购买力等多方面因素影响，各城市越来越体现出不同的市场周期，市场行情也相对独立。为了更好地分析典型城市成交结构变化所隐含的核心动因，并通过置业客群结构性变化，进而预判典型城市市场周期的延续性，更好地预判各城市市场前景，我们以2019年上半年商品住宅累计成交量同比涨跌变化为界，将二、三线城市直接划分成交面积同比上升、成交面积同比下降的两大类城市。
通过对成交上升和成交下降城市购房需求结构变化的分析，我们发现：一、无论是上升还是下降，这些城市购房总价中枢都在上移，意味着购房门槛也越来越高；二、对居住空间功能性的要求一致提升，表现为三房和四房比重同步上升；由此一来，导致在上升和下降城市的面积户型结构方面出现显著的两极分化，上升的为小型化，下降的为大型化。
（一）2019年上半年武汉、苏州等成交上升，杭州、重庆等成交下降(略)
（二）成交上升城市：总价中枢上移但”不得不买”基数大倒逼购买小型化产品
1、多数城市总价中枢上移，中高端改善自住需求成交占比明显上升（略）
2、改善需求集中释放，二线三房、三线四房比重上升最明显（略）
3、购房门槛提升致户型小型化显著，90-100㎡三房需求最集中
就成交面积段来看，2019年1-6月，10个典型成交量上升城市的产品成交主力面积段为90-140平方米，合计占比约61%，其中100-120平方米产品市场占有率超过20%。但相较于2018年，90-100平方米产品占比明显提升，增加了2.3个百分点。而80-90平方米和180平方米以上大面积占比分别大幅回落了2.1个和1.5个百分点。
可以看到，当下成交量上升型城市还有大量市场需求，但基于房价普涨致总价中枢持续上移，现阶段购买力实际上大打折扣，因此表现为成交产品套型趋小化，尤其是主力产品三房更为显著，其中以厦门、肇庆、佛山三市代表性最强。
（三）成交下降城市：总价中枢上移、中高端改善和低端“逼出”市场
1、总价中枢整体上移，中高档次产品成交占比皆增
10个成交量同比下降的城市中，长沙、徐州、烟台100万元以下产品，重庆、青岛、大连、西安150万元以下产品成交占比皆超过50%，特别是海口200万元以下产品和杭州300万元以下总价段产品成交占比高达70%以上，可见购房置业的首选依然是低总价产品。但相较于2018年，青岛、长沙、西安、烟台主力总价段产品占比下降9个百分点以上，其余城市占比也全部呈现回落之势，即使在整体市场出现降温的情况下，与成交上升型城市一样，成交量下降型城市同样出现了总价中枢明显上移的现象，纠其原因主要是刚需客群的购买力表现出了乏力。
2、改善需求主打三房、四房占比显著上升，部分城市一房回升（略）
3、100-160㎡三、四房为主旋律，部分小型化、低总价回升（略）
（四）购房门槛上升，行情分化在于城市自身需求量和支付力迥异
03
典型城市：一线需求各异，
厦门中低端需求进场，西安总需求后继乏力
（一）一线城市：北京刚需、上海改善集中释放，广州有投资、深圳回归自住
1、北京二房、上海三房、广州一房成交皆增，深圳二、三房占比上升
分户型来看，一线城市两房、三房产品仍是市场成交主力，成交占比都在70%以上。其中，北京、深圳两房成交最为活跃，市场占有率皆超40%。上海、广州三房更受市场欢迎，市场占有率都在50%左右。广州、深圳酒店式公寓市场接受度更高，一房成交占比均超15%。
一线城市户型结构变化也不尽相同，北京两房、上海三房、广州一房成交占比均明显提升，深圳两房、三房成交占比均有所增长。具体而言：2019年1-6月，受供应结构性因素影响，北京限竞房供应量明显增多，叠加前期积压的刚需有序释放，两房成交占比明显提升，较2018年净增长7.2个百分点。上海三房产品最受市场欢迎，成交占比持续提升，较2018年净增长4个百分点。一方面，存量改善性换房需求持续释放，助力三房持续热销；另一方面，受制于限购、限贷政策异常严苛，增量置业客群更为喜欢一步到位，购房首选三房。受惠于粤港澳大湾区规划利好，广州南沙区将成新一轮改革试验田以及发展高地，市场前景着实可期，投资、投机性需求大量进场，一房成交占比明显提升，较2018年净增长5.3个百分点。受制于调控政策持续高压，深圳投机性需求渐次退场，一房成交占比明显回落，自住性需求渐成市场主流，两房、三房成交占比皆有提升，较2018年分别净增长2.4个百分点和4.9个百分点。
2、北京70-90平、广州70平以下、深圳90-120平成交占比明显提升（略）
3、北京总价中枢显著下移，上海、广州和深圳总价中枢小幅上移
4、北京、上海二手房户型小型化，广州、深圳舒适型产品去化更佳（略）
（二）厦门：小面积、中端总价产品需求集中释放推动成交回升之典型
1、购房降档减配，二、三房占比明显回升，四房及以上大幅回落（略）
2、户型趋向小型化，主力面积段由100-120平降至70-90平（略）
3、总价渐由高、低向中间档次聚集，150万-400万元中端需求集中（略）
（三）西安：中高端舒适化需求主导、需求后继乏力造成成交下降之典型
1、改善需求成交集中，三、四房占比大幅回升，一、二房显著回落（略）
2、产品适度舒适化，主力面积段由100-120㎡升至120-140㎡（略）
3、总价中枢明显上移，100-300万中高档次产品渐成主流（略）
04
展望：市场仍将回归自住，
一线城市及当前成交上升城市行情持续性强
1、一线城市市场前景可期，但各城市需求结构各异，市场行情明显分化
展望未来，一线城市供地长期受限，叠加市场需求依旧坚挺，房地产市场前景着实可期。当然，各城市需求结构各异，受供应结构性因素影响，北京总价中枢显著下移，有望吸纳更多“准客户”入市，成交量有望维持在较高水平。上海、广州和深圳总价中枢皆小幅上移，但对市场需求影响程度有限。其中，上海一二手房市场明显分化，新房市场改善性需求持续释放，房价面临结构性上涨压力；二手房市场户型小型化特征明显，房价或将结构性回落。受惠于粤港澳大湾区规划利好，广州投资客大量进场，市场热度有望延续较长时间周期，成交量将持续高位运行，热点区域房价依旧较大的上涨压力。深圳回归自住性需求，无论是新房还是二手房市场，舒适型产品去化更佳，显示市场购买力依旧坚挺，成交量价或将稳中有升。
2、成交上升型城市市场行情尚能维持，但需提防户型小型化的需求临界点
在房价普涨、总价中枢持续上移的背景下，成交上升型城市市场需求还在，现阶段也是不得不买，表现于成交主力产品三房户型趋向小型化，90-100平方米三房去化更佳。短期内，成交上升型城市市场“末班车”效应惯性延续，潜在置业群体仍将积极入市，成交量有望维持在较高水平。而在总价中枢持续上移、潜在置业群体购买力多有不济的共同作用下，购房消费降级将成市场常态，主力户型将进一步趋向小型化。当然，户型小型化主导的市场行情并非一以贯之，仍需提防市场需求临界点，意即主力户型面积区间一旦超出市场正常承受范围的极限，有效市场需求将锐减，届时成交量将明显回落。
3、成交下降型城市市场主因后继需求明显不济，市场行情难言乐观
成交下降型城市置业群体两极分化，一方面，改善性需求持续释放，且普遍有着较强购买力，100-160平方米三房、四房更易去化。另一方面，刚需市场持续低迷，两房成交占比明显回落，说明在总价中枢明显上移的作用下，刚需客群购买力多有不济。展望未来，我们认为受制于总价中枢持续上移，成交下降型城市仍将延续分化的市场格局，意即中高收入群体购买力依旧坚挺，购房消费升级正在发生；低收入群体购买力明显透支，被迫购房消费降级，甚至被暂时排挤出房地产市场。综合而言，成交下降型城市买得起房的客群将越来越少，市场行情难言乐观，短期内成交量较难摆脱下降通道。
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《从需求结构转变看成交回升或下跌行情之 必然性和持续性 》
一、在“房住不炒”环境下，改善和刚需自住需求的市场地位继续强化
(一)新房：刚需退坡、改善进阶、豪宅假性转暖，不同城市需求分化显现
1、普通住宅：主力三房成交近53%，四房比重提升最大，二房占比持续走低
2、普通住宅：100-140㎡稳居成交主力，一线城市因高房价90㎡以下产品热销
3、普通住宅：90-120㎡舒适型三房去化上佳，120-160㎡四房仍是成交主力
4、别墅：一、二线联排叠加持续热销，三四线独栋双拼比重大幅上升
5、高端豪宅：北上深仍是豪宅聚集地，北京、福州、东莞等放量增长
(二)二手房：增量刚需转向存量改善，消费降级下小面积、低总价产品全线飘红
1、90㎡以下小户型占比超60%，二线城市100㎡以上产品渐受欢迎
2、客群正由刚需转至改善，二房占比有所回落、三房则明显回升
3、70-90㎡小面积、低总价的两房、三房需求提升最显著
（三）城市维度：过半数城市三房成交显著提升，20城需求结构相对稳定
二、总价中枢上移、成交上升与下降型城市需求却截然两极化，暗含行情分化之必然
（一）2019年上半年武汉、苏州等成交上升，杭州、重庆等成交下降
（二）成交上升城市：总价中枢上移但”不得不买房”基数大倒逼购买小型化产品
1、多数城市总价中枢上移，中高端改善自住需求成交占比明显上升
2、改善需求集中释放，二线三房、三线四房比重上升最明显
3、购房门槛提升致户型小型化显著，90-100㎡三房需求最集中
（三）成交下降城市：总价中枢上移、中高端改善和低端“逼出”市场
1、总价中枢整体上移，中高档次产品成交占比皆增
2、改善需求主打三房、四房占比显著上升，部分城市一房回升
3、100-160㎡三、四房为主旋律，部分小型化、低总价回升
（四）购房门槛上升，行情分化在于城市自身需求量和支付力迥异
三、典型城市：一线需求各异，厦门中低端需求进场，西安总需求后继乏力
1、一线城市：北京刚需、上海改善集中释放，广州有投资、深圳回归自住
（1）北京二房、上海三房、广州一房成交皆增，深圳二、三房占比上升
（2）北京70-90平、广州70平以下、深圳90-120平成交占比明显提升
（3）北京总价中枢显著下移，上海、广州和深圳总价中枢小幅上移
（4）北京、上海二手房户型小型化，广州、深圳舒适型产品去化更佳
2、厦门：小面积、中端总价产品需求集中释放推动成交回升之典型
（1）购房降档减配，二、三房占比明显回升，四房及以上大幅回落
（2）户型趋向小型化，主力面积段由100-120平降至70-90平
（3）总价渐由高、低向中间档次聚集，150万-400万元中端需求集中
3、西安：中高端舒适化需求主导、需求后继乏力造成成交下降之典型
（1）改善需求成交集中，三、四房占比大幅回升，一、二房显著回落
（2）产品适度舒适化，主力面积段由100-120㎡升至120-140㎡
（3）总价中枢明显上移，100-300万中高档次产品渐成主流
四、展望：市场仍将回归自住，一线城市及当前成交上升城市行情持续性强
1、一线城市市场前景可期，但各城市需求结构各异，市场行情明显分化
2、成交上升型城市市场行情尚能维持，但需提防户型小型化的需求临界点
3、成交下降型城市市场主因后继需求明显不济，市场行情难言乐观
END
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